Într-o țară în care prețurile locuințelor cresc mult mai rapid decât veniturile reale, șansa de a putea să îți cumperi o casă devine o adevărată misiune imposibilă pentru majoritatea populației. Pe fondul transformărilor semnificative prin care trece piața imobiliară, România riscă să devină în următorii ani o țară de chiriași, controlată de fonduri de investiții, algoritmi și capital global, arată o analiză realizată de firma de consultanță Frames.

Realitatea cifrelor din marile centre urbane din România confirmă o ruptură structurală între salarii și costul proprietăților. În București, un apartament standard cu două camere situat într-o zonă accesibilă precum Floreasca, Drumul Taberei sau Titan variază în prezent între 120.000 și 180.000 de euro. Raportat la un salariu mediu net local cuprins între 1.200 și 1.400 de euro pe lună, achiziția necesită echivalentul a 8, 9 sau chiar 10 salarii anuale integrale.

Acest calcul presupune ipoteza nerealistă în care cumpărătorul nu cheltuiește absolut niciun ban pentru hrană, chirie sau utilități timp de un deceniu.

Situația din Cluj-Napoca este și mai severă pentru bugetul unei familii. Tariful mediu pe metru pătrat a depășit pragul de 2.500 - 3.000 de euro în anumite cartiere. Dinamica veniturilor locale, deși superioară mediei naționale, nu a putut ține pasul cu această explozie speculativă.

Nici alte orașe din țară precum Brașovul, Sibiu, Timișoara, Constanța sau Iașiul nu mai oferă un refugiu accesibil. Deși prețurile sunt ușor mai temperate, raportul dintre valoarea de tranzacționare a imobilelor și veniturile medii ale populației s-a deteriorat vizibil în ultimul deceniu.

Cum am ajuns la aceste creșteri spectaculoase de prețuri

Motivele scumpirilor sunt, în general, cunoscute – creșterea prețurilor la materialele de construcții, a costurilor logistice în general, presiunea tot mai mare pe cerere venită ca urmare a migrației populației din rural spre urban în căutarea unor condiții mai bune de viață, a unor salarii mai mari.

Dincolo de aceste motive, există și o altă cauză, mai puțin cunoscută care ține de răspunsul băncilor centrale la criza din 2008.

Prin injectarea de lichidități masive și reducerea dobânzilor aproape de zero, autoritățile au inundat piețele cu bani ieftini care căutau randament. În anul 2012, fondul de investiții Blackstone a profitat de colapsul pieței americane și a cumpărat peste 80.000 de case confiscate de bănci în doar doi ani. Acest moment a marcat nașterea proprietarului instituțional de masă, o corporație care folosește algoritmi de stabilire a prețurilor și departamente juridice uriașe pentru a maximiza profitul investitorilor săi.

Acest capital de tip refugiu a inundat ulterior întreaga lume, inclusiv România.

În orașe precum București, Cluj sau Iași, un procent cuprins între 30% și 40% din achizițiile de blocuri noi în faza de șantier au fost realizate de investitori cu scop de revânzare imediat după finalizare. Acest comportament obligă cumpărătorul final să concureze direct cu bugete comerciale mari.

„În ultimii ani am văzut tot mai multe fonduri de investiții în piață care, alături de micii investitori români, cumpără apartamente în serie, beneficiind de discounturi semnificative mai ales pentru că fac plățile în condiții optime pentru dezvoltatori. Acesta este și motivul pentru care multe dezvoltări imobiliare s-au vândut încă din faza de proiect”, a explicat Adrian Negrescu, managerul Frames.

Multe apartamente au fost achiziționate exclusiv pentru parcarea capitalului în active sigure, fiind lăsate complet goale ani de zile pentru a fi protejate de inflație sau instabilitate politică.

„E o practică larg răspândită în piață, aceea de a cumpăra și a aștepta aprecierea, randamentul fiind, în cele mai multe cazuri mai mare decât cel oferit de plasamentele bancare sau alte tipuri de investiții”, a mai declarat Negrescu.

În București, conform unui studiu realizat de platforma Storia indică faptul că numărul locuințelor neocupate a crescut de 2,4 ori în ultimul deceniu, depășind pragul de 218.000 de unități.

Potrivit analiștilor, România are nevoie acută de reglementare în această zonă speculativă, similară cu ce s-a făcut în alte țări.

Orașul Vancouver, de exemplu, a încercat să stopeze fenomenul prin introducerea unei taxe pe locuințele neocupate, crescută de la 1% în 2017 la 3% în 2024.

Deși numărul locuințelor goale a scăzut cu un sfert, prețurile nu s-au redus, deoarece presiunea capitalului global a neutralizat reglementările locale.

Specula de șantier și impactul platformelor de tip Airbnb

O altă cauză care a dus la creșterea prețurilor din piața imobiliară, mai ales în centrul orașelor, este reprezentată de expansiunea platformelor de închiriere pe termen scurt de tip Airbnb sau Booking care a eliminat o parte semnificativă din fondul locativ rezidențial.

„În orașe precum București, Cluj sau Sibiu, există puține șanse să mai găsești un apartament la vânzare. Vestea bună este că noile reglementări anunțate de Airbnb vor forța proprietarii să își înscrie proprietățile ca activitate turistică la autorități. Dacă nu primesc codul specific, nu vor mai putea lista ofertele online. Din această perspectivă, pentru investitorii interesați este posibil ca următoarele luni să aducă pe piața imobiliară o bună parte din apartamentele care anterior au funcționat cu scop hotelier”, arată analiza Frames.

Situația din România este întâlnită peste tot în lume, în marile orașe turistice mai ales.

În Barcelona, unele cartiere centrale pierduseră până în 2019 aproape jumătate din populația permanentă raportat la anul 2007, chiriile pe termen lung devenind prohibitive.

Tensiunile au culminat în vara anului 2024 cu proteste de stradă de amploare. Ulterior, în 2025, autoritățile spaniole au blocat peste 65.000 de anunțuri, iar Curtea Supremă a validat planul Barcelonei de a interzice total închirierile pe termen scurt până în anul 2028.

Dacă reglementările de listare online nu vor funcționa, cred că și autoritățile române ar putea veni cu reglementări similare, pentru a reduce evaziunea fiscală din zona hotelieră și reda circuitului imobilar o parte din aceste imobile.

Adrian Negrescu, manager Frames

Potrivit analizei citate, România are nevoie de o reglementare coerentă și foarte strictă a pieței imobiliare atât din prisma formării prețurilor cât și a chiriilor.

„Prețurile sunt prezentate acum de o serie de platforme online de anunțuri care transmit tot felul de statistici și rapoarte care duc la formarea unei opinii generale, dar nu neapărat reale privind dinamica prețurilor și a chiriilor. În absența unor reglementări stricte care să elimine caracterul speculativ și mai ales înțelegerile din piață, sectorul imobiliar pare un fel de vest sălbatic”, spune Negrescu.

Analiștii consideră că statul are un rol major în formarea pieței și, din această perspectivă este absolut necesar să acționeze.

„Avem nevoie, în primul rând, de o nouă lege a chiriilor care să elimine evaziunea fiscală puternică din piață și să protejeze efectiv chiriașii. În al doilea rând, este nevoie de un Program Prima Casă construit pe realitățile pieței, atât din perspectiva prețurilor cât mai ales a condițiilor de creditare. Un program de credite garantate de stat pentru familiile tinere, care să includă deductibilități fiscale ar fi absolut necesar. În plus, cred că este timpul ca și Consiliul Concurenței să intervină în zona formării prețurilor din perspectiva intereselor platformelor de anunțuri, acolo unde trebuie văzut cât de transparente sunt analizele privind evoluția prețului per metru pătrat”, menționează analiza Frames.

Potrivit datelor statistice, pentru că nu au nicio șansă să ia un credit imobiliar, aproximativ 40% dintre adulții români din segmentul de vârstă 25-34 de ani continuă să coabiteze cu cel puțin unul dintre părinți.

Nu doar în România se întâmplă acest lucru. În Marea Britanie un procent de 28% dintre persoanele cu vârste cuprinse între 20 și 34 de ani locuiesc încă în aceeași casă cu părinții.

Discursul public care pune această realitate pe seama lipsei de implicare sau a pretențiilor exagerate ale tinerilor este contrazis direct de datele economice. Structura actuală a pieței imobiliare, dominată de interese financiare transnaționale, a decuplat valoarea activelor de nivelul veniturilor obținute prin muncă”, conchide analiza Frames.